La Legge Bersani sulle Penali dei Mutui

La penale per estinzione anticipata è l’onere aggiuntivo previsto a carico del debitore qualora questi intenda rimborsare il prestito prima della scadenza pattuita. Normalmente nel diritto è prevista la possibilità di estinguere il mutuo anticipatamente. L’estinzione del mutuo in anticipo rispetto alla data naturale di scadenza è un diritto che viene dato al mutuatario smettendo questi di pagare gli interessi.

Spesso nel contratto è prevista una penale per il rimborso anticipato anche a fronte di un mancato guadagno da parte della banca al proseguimento del piano pattuito.

La delibera del 9 febbraio 2002 del C.I.C.R. – COMITATO

INTERMINISTERIALE PER IL CREDITO ED IL RISPARMIO – segnala che i mutui di credito fondiari debbano avere fissato in modo esclusivo ed omnicomprensivo il compenso indicando la metodologia applicata per una verifica e consultazione agevole e il contratto deve avere la dicitura “nessun altro onere può essere addebitato”.

Il compenso o penale di estinzione anticipata deve essere indicata sia nel prospetto E.S.I.S. – prospetto informativo europeo – sia nel classico “foglio informativo” e nel documento di sintesi prescritto dal Comitato Interministeriale pre il Credito ed il Risparmio CICR. Risulta logico che di regola il rimborso e l’estinzione anticipata del mutuo può essere più oneroso nei mutui a tasso fisso, in valuta o comunque strutturati con una certa complessità rispetto ad un semplice tasso variabile.

I mutui sottoscritti successivamente al 2 febbraio 2007 e i finanziamenti richiesti da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economiche e professionali rientrano nel Decreto Legge n.7 del 31 gennaio 2007 convertito nella Legge n.40 del 2 aprile 2007 – la cosiddetta Legge Bersani – e quindi non si hanno più le alti penali da pagare per l’estinzione anticipata del mutuo o finanziamento.

Per l’estinzione dei contratti stipulati prima del 1′ febbraio 2007 è previsto un limite massimo di penale per l’estinzione anticipata. E’ inoltre previsto anche la possibilità di “portabilità del mutuo” per portare il proprio mutuo da una banca ad un’altra.

A titolo informativo si riporta uno stralcio del Decreto Legge:

Misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attivita’ economiche e la nascita di nuove imprese. 
DECRETO-LEGGE 31 gennaio 2007, n.7 in G.U. n. 26 del 1-2-2007.

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 
Visti gli articoli 77 e 87 della Costituzione;
Visto l’articolo 117 della Costituzione ed in particolare il comma secondo, lettere e), l) e m);
Ritenuta la straordinaria necessità ed urgenza di rimuovere ostacoli allo sviluppo economico e di adottare misure a garanzia dei diritti dei consumatori;
Ritenuta, altresì, la straordinaria necessità ed urgenza di intervenire per rendere più concorrenziali gli assetti del mercato e favorire la crescita della competitività del sistema produttivo nazionale, assicurando il rispetto dei principi comunitari;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 25 gennaio 2007;
Sulla proposta del Presidente del Consiglio dei Ministri, del Ministro dello sviluppo economico, del Vicepresidente del Consiglio dei Ministri, del Ministro della pubblica istruzione e del Ministro per le politiche europee, di concerto con i Ministri per gli affari regionali e le autonomie locali, dei trasporti, per le riforme e le innovazioni nella pubblica amministrazione, delle comunicazioni, delle infrastrutture, dell’economia e delle finanze e delle politiche agricole alimentari e forestali;

E m a n a

il seguente decreto-legge:

Capo I

Misure urgenti per la tutela dei consumatori

… passando agli articoli 6, 7, 8 si trova scritto:

Art. 6.
Semplificazione nel procedimento di cancellazione dell’ipoteca nei mutui immobiliari

1. Ai fini di cui all’articolo 2878, n. 6), del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall’avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita, che viene comunicata dal creditore alla conservatoria e al debitore, salvo che, ricorrendo giustificato motivo ostativo, nella medesima comunicazione il creditore non abbia presentato alla conservatoria apposita dichiarazione di permanenza dell’ipoteca. Ricevuta quest’ultima dichiarazione, il conservatore procede d’ufficio entro il giorno successivo alla sua annotazione a margine dell’iscrizione dell’ipoteca. Ai fini del presente comma non è necessaria l’autentica notarile.
2. A decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto sono abrogate le disposizioni legislative e regolamentari statali incompatibili con le disposizioni di cui al comma 1 e le clausole in contrasto con le prescrizioni del presente articolo sono nulle ai sensi dell’articolo 1418 del codice civile.

Art. 7.
Estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali

1. È nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l’estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto della prima casa, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore della banca mutuante.
2. Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullità del contratto.
3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto.
4. Ai fini dell’applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, per acquisto della prima casa si intende l’acquisto effettuato da una persona fisica della casa dove intende stabilire la propria residenza.
5. L’Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale, ai sensi dell’articolo 137 del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, definiscono, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, le regole generali di riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell’importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo.
6. In caso di mancato raggiungimento dell’accordo di cui al comma 5, la misura della penale idonea alla riconduzione ad equità è stabilita dalla Banca d’Italia e costituisce norma imperativa ai sensi dell’articolo 1419, secondo comma, del codice civile ai fini della rinegoziazione dei contratti di mutuo in essere.
7. In ogni caso le banche non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo stipulati prima della data di entrata in vigore del presente decreto, nei casi in cui il debitore proponga la riduzione dell’importo della penale entro i limiti stabiliti ai sensi dei commi 5 e 6.

Art. 8.
Portabilità del mutuo; surrogazione

1. In caso di mutuo bancario, apertura di credito od altri contratti di finanziamento bancario, la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l’esercizio della facoltà di cui all’articolo 1202 del codice civile.
2. Nell’ipotesi di surrogazione ai sensi del comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. L’annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.
3. È nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione di cui al comma 1.
4. La surrogazione per volontà del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa.

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