Mutuo agevolato a tasso fisso misto rinegoziabile e mutui a tassi variabili

Il tasso di interesse che si paga per avere il prestito (calcolato in percentuale sull’ammontare erogato) può essere fisso, variabile, misto o rinegoziabile. Qualunque formula si scelga si deve prestare attenzione alla differenza tra tasso d’accesso, tasso iniziale generalmente ridotto, e tasso a regime, cioè il tasso vero e proprio del mutuo che inizierà a decorrere allo scadere del periodo del tasso d’accesso (normalmente un anno) e che sarà più alto (almeno 1 punto percentuale).


Mutuo a tasso fisso

Il tasso rimane invariato per tutta la durata del prestito. Di solito il parametro che le banche prendono a riferimento per fissare l’interesse di questo tipo di mutui è un tasso praticato per i prestiti interbancari a lungo termine (IRS) a cui viene aggiunta una maggiorazione (spread) che costituisce il guadagno della banca. Questo tipo di mutuo è particolarmente apprezzato da chi ha un reddito poco variabile (lavoratori dipendenti) che trova in questo strumento una certa tranquillità perché conosce esattamente l’importo delle rate future. Lo svantaggio consiste nel tasso più elevato (1 o 2 punti) rispetto a quello variabile e nella costanza delle rate al diminuire del tasso di interesse.


Mutuo a tasso variabile

Nel mutuo a tasso variabile, il tasso concordato in sede di stipula viene periodicamente modificato in funzione dei parametri di indicizzazione, (RENDIOB: tasso medio offerto dalle obbligazioni, EURIBOR, Prime Rate Abi, valute estere). Una volta stabilito l’indice da prendere a riferimento, la Banca aggiunge una maggiorazione (spread) che varia normalmente dall’1 al 2%. 

Chi intende sottoscrivere un mutuo di questo tipo deve prestare particolare attenzione alla periodicità con la quale vengono effettuate queste revisioni, agli indici di riferimento scelti (alcuni sono più stabili, altri più sensibili alle variazioni del mercato), al margine percentuale di guadagno della banca e alla presenza nel contratto di clausole che stabiliscono una soglia sotto la quale il tasso di interesse non potrà scendere, (clausola che annullerebbe di fatto il principale vantaggio dei mutui a tasso variabile).

I vantaggi consistono nella diminuzione delle rate al diminuire del tasso di interesse e nel fatto che il mutuo a tasso variabile viene concesso a tassi più bassi del mutuo a tasso fisso.
Lo svantaggio invece è rappresentato dall’impossibilità di conoscere in anticipo il costo totale del prestito.


LA SCELTA

La scelta tra tasso fisso e tasso variabile potrà essere valutata solo a posteriori, cioè quando avremo finito di rimborsare il mutuo: al momento della richiesta nessuno sarà in grado di prevedere gli andamenti futuri dei tassi di interesse.
Qui di seguito fornisco una mia valutazione.
La banca, in un dato momento storico, stabilisce il tasso fisso dei mutui in funzione del prevedibile andamento futuro dei tassi di mercato: se in quel momento i tassi sono ritenuti bassi rispetto ai valori che potranno assumere in futuro, il tasso fisso incorporerà un’aspettativa di crescita fissandosi ad un livello più alto di quello attuale mentre i mutui a tasso variabile saranno naturalmente erogati al tasso attuale.
Volendo sintetizzare il concetto appena espresso con un grafico, assumendo l’ipotesi di tassi sempre crescenti per tutta la durata del mutuo, la figura che ne deriva è la seguente:


Come si può vedere, le rate che vengono pagate per un mutuo a tasso fisso (indicate con le barrette azzurre) sono sempre dello stesso importo. Le rate che, invece, vengono pagate per un mutuo a tasso variabile (punti rossi) sono più basse all’inizio e crescono fino a superare quelle del tasso fisso. In sostanza, in valori assoluti, gli importi pagati con le due tipologie di rate sono quasi identici ma le rate del tasso fisso sono più alte nel periodo iniziale e, quindi, finanziariamente più onerose.
Se l’andamento dei tassi è quello ipotizzato nella figura in alto, l’affare migliore si fa scegliendo il mutuo a tasso variabile.
Se ipotizziamo che i tassi attuali siano alti e che in futuro scenderanno, la convenienza del tasso variabile è ancora più evidente (v. grafico in basso), a tale proposito infatti non mi è mai capitato di vedere un mutuo con un tasso fisso più basso del tasso variabile! (le polemiche che si trascinano da qualche anno sugli alti tassi dei mutui non fa che confermare queste tesi)

vantaggi del mutuo a tasso fisso sono soprattutto psicologici: una volta stabilita la rata, questa rimarrà la stessa per tutta la durata. Quindi, considerandola come una decurtazione costante e permanente del proprio reddito, si entra in una condizione psicologica di minore ricchezza che, una volta assimilata, rende meno traumatico il pensiero del debito.
Un altro vantaggio potrebbe derivare nel caso si verificasse un aumento dei tassi in futuro fuori dalla portata delle previsioni attuali elaborate dalle banche.


Mutuo a tasso misto

La formula del mutuo a tasso misto può essere considerata come un compromesso tra tasso fisso e variabile. Solitamente i contratti di questo tipo prevedono un certo numero di anni a tasso fisso e poi il passaggio al variabile. Alcune banche offrono mutui nei quali sarà il beneficiario a decidere il momento di passaggio dal tasso fisso a quello variabile (o viceversa) piuttosto che far avvenire tale cambiamento in modo automatico.
Questo tipo di mutuo consente di avere la certezza dell’importo della rata per un congruo periodo di tempo, senza perdere l’opportunità di una futura riduzione dei tassi. Lo svantaggio potrebbe derivare da un aumento dei tassi allo scadere del periodo del tasso fisso.


Mutuo a tasso rinegoziabile

Simile al mutuo a tasso misto, prevede, infatti, un periodo a tasso fisso (di solito 5 o 10 anni), a seguito del quale viene rideterminato un nuovo tasso, in funzione di indici contrattualmente individuati al momento della stipula, che rimarrà a sua volta fisso per un’analoga durata.


Interessi moratori

Interessi che si devono alla banca, in aggiunta alla somma e agli interessi contrattuali, a titolo di risarcimento se il pagamento della rata viene effettuato in ritardo. Gli interessi di mora sono convenzionali e stabiliti per iscritto e generalmente determinati in misura superiore al tasso concordato per il prestito (tra i 2 e i 4 punti percentuali in più).

Interessi usurai

I tassi di interesse devono essere determinati consensualmente e per iscritto. La libertà contrattuale di fissarne la misura è condizionata da un limite oggettivo rappresentato dall’usura. Con questo termine si intende generalmente un prestito di denaro erogato ad alto interesse approfittando dello stato di necessità del debitore. Il Parlamento ha stabilito che il Ministero del Tesoro rilevi ogni tre mesi il “Tasso Effettivo Globale Medio” (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse imposte e tasse) degli interessi praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari.

Siamo in presenza di tassi usurai ogni volta che si supera la soglia dei tassi medi aumentati della metà. In questo caso la clausola contrattuale è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.

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