Mutui: restituzione, rimborso ed estinzione di un mutuo casa

La somma ottenuta in prestito deve essere restituita tramite rate periodiche che possono avere cadenza mensile, trimestrale, semestrale o (raramente) annuale. La rata è composta da una quota di capitale e una quota di interessi.

Generalmente le due quote non sono mai divise in parti uguali: le prime rate sono composte in gran parte da interessi, le ultime, al contrario, sono composte in buona parte da capitale.

Le percentuali esatte delle due quote sono determinate in base all'ammontare del prestito, al tipo di tasso di interesse e del numero di rate, e vanno a comporre il piano di ammortamento.

Piani d'ammortamento

Piano di ammortamento alla francese o a rate costanti: comporta, in caso di tassi fissi, una rata costante per tutta la durata. Una quota parte di questa rata sarà destinata al pagamento degli interessi e la restante quota al rimborso del capitale preso in prestito.

In tal modo, ogni nuova rata avrà, rispetto alla precedente, una quota di capitale maggiore e una quota di interessi minore, così come indicato in figura.

Piano di ammortamento alla francese - rate costanti

Piano di ammortamento a rata crescente: prevede rate iniziali più basse che crescono anno dopo anno di una percentuale predeterminata.
Questa formula è adatta a coloro che non hanno ancora un reddito consolidato e che hanno, quindi, interesse a rimandare le rate più consistenti ad un futuro finanziariamente più solido.

Accanto a queste due tipologie di piano di ammortamento se ne presentano molte altre che possono essere prospettate ad hoc dalle banche, le quali cercano di adeguarsi il più possibile alle esigenze dei clienti.

Tra queste, si rivela molto interessante la soluzione che permette di effettuare il pagamento mensile della sola rata di interessi e di rimborsare il capitale a scadenze pluriennali prestabilite (quinquennali, decennali e, al massimo, ventennali).

Questo metodo consente al cliente di trattenere mensilmente la parte di capitale e di investirla in strumenti finanziari, grazie ai rendimenti dei quali, alla fine, il rimborso si rivelerà meno oneroso.

In via alternativa, questa caratteristica permette di ritardare per molto tempo il pagamento di rate più consistenti (comprensive cioè anche della componente capitale).

Infine questo tipo di mutuo permette di effettuare rimborsi parziali o totali senza pagamento di penale: aspetto che può risultare interessante per chi ha entrate straordinarie o vuole abbassare l'importo della rata mensile.

Estinzione anticipata del mutuo

Il mutuatario (colui che ha ottenuto il mutuo) può estinguere anticipatamente il debito al fronte del pagamento di un'indennità a favore della banca.

Questa penale è espressa in punti percentuali sul debito residuo ed è indicata nel contratto di mutuo. Generalmente variava dall'1% al 4%. Le cose sono migliorate e sono diventate più chiare e generalmente più convenienti.

La "Legge Bersani" ha introdotto significative facilitazioni per la portabilità e per l'estinzione dei mutui. In particolare il Decreto legge n. 7 del 31 gennaio 2007 convertito in legge n. 40 del 2 aprile 2007 rende nulla la clausola della penale di estinzione anticipata del mutuo purchè il contratto del mutuo sia stato sottoscritto dal 2 febbraio 2007 e il finanziamento venga richiesto da persone fisiche per finalità di ristrutturazione o acquisto di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economiche o professionali.

Viene inoltre stabilito anche il limite massimo per le penali di estinzione dei contratti di mutuo stipulati fino al 2 aprile 2007 destinata alle finalità appena descritte.

In particolare, in quest'ultimo caso, per i mutui a tasso variabile si ha una penale di estinzione dello 0,50% se estinto prima del terz'ultimo anno, dello 0,20% se estinto durante il terz'ultimo anno, nessuna penale se estinto negli ultimi due anni. Nei contratti che prevedono penali uguali o inferiori al limite massimo viene applicato uno sconto dello 0,20% di quanto già concordato originariamente con la banca.

Nei mutui a tasso fisso stipulati fino al 31 dicembre 2000 si seguono i criteri già esposti nei mutui a tasso variabile. Dal 1' gennaio 2011 si applicano le seguenti penali massime: durante la prima metà deldel mutuo 1,90%, dalla metà del periodo di rimborso al quart'ultimo anno 1,50%, durante il terz'ultimo anno 0,20% e negli ultimi due anni non c'è nessuna penale. La "clausola di salvaguardia" entra in funzione per le penali uguali o superiori all'1,25% con una riduzione dello 0,25% mentre al di sotto dell'1,25% di penale lo sconto viene ridotto allo 0,15%.