Il mutuo – art 1813 – è il contratto con il quale una parte (mutuante, quasi sempre una banca) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di denaro o altre cose fungibili e quest’ultima si obbliga a restituire, entro un determinato periodo di tempo che va generalmente dai 5 ai 30 anni (a volte anche si arriva anche a 40 anni), altrettante cose della stessa specie e qualità alla scadenza del mutuo stesso.
Il mutuo è un contratto reale in quanto il perfezionamento necessita della consegna delle cose dal mutuante al mutuatario. Il mutuatario acquistando la proprietà delle cose che ne costituiscono l’oggetto fa sì che generalmente il mutuo venga definito prestito di consumo, rispetto al comodato che è un prestito di uso. Il mutuo, salvo diversi accordi, è a titolo oneroso e quindi il mutuatario deve corrispondere al mutuamte gli interessi: in assenza di questa indicazione scritta si prendono come riferimento gli interessi legali. Nel caso le parti abbiano stabilito interessi riclassificabili in interessi usurari allora questi sono dovuti solo nella misura degli interessi legali.
Se durante la restituzione del prestito a rate il mutuatario non paga anche solo una rata, il mutuante può pretendere la restituzione immediata del tutto.
Con il mutuo generalmente il prestito dovrà essere restituito ad intervalli di tempo prestabiliti (rate).
Con il mutuo, il denaro o le altre cose fungibili passano in proprietà del mutuatario(debitore), il quale, per poterne temporaneamente disporre, paga al mutuante (creditore) degli interessi.
Per garantire il rimborso del prestito, la banca (o comunque il mutuante) iscrive un’ipotecasull’immobile che viene acquistato dal mutuatario.
L’ipoteca può essere di vari gradi, di solito viene presa in considerazione l’ipoteca di primo grado perchè è quella che maggiormente soddisfa il creditore.
Il trattamento fiscale del mutuo cambia durante gli anni e pertanto si consiglia un’attenta analisi aggiornata.
Per l’accensione di un mutuo prima casa di durata superiore a 18 mesi stipulato con la banca sono previste agevolazioni fiscali sulle imposte indirette ovvero a fronte di un’imposta sostituitiva dello 0,25% (2% per le case successive alla prima casa) sull’importo del mutuo non si paga l’imposta di bollo, l’imposta di Registro e l’iscrizione ipotecaria e inoltre a livello imposte dirette viene data la possibilità di detrarre dalla dichiarazione dei redditi gli interessi e le spese del contratto secondo la normativa vigente.
Dal 1′ agosto 2004 la banca trattiene e versa all’Erario il 2% come imposta per i mutui non di prima casa e quindi per la costruzione della seconda casa, per la ristrutturazione della seconda casa e per l’acquisto della seconda casa e ovviamente delle successive.